北九州 倉庫・工場・店舗なびは、小倉北区・八幡西区など人気エリアの情報が満載

A1. 福岡・北九州エリアは、「アジアへの玄関口」としての地理的優位性と、国内全域への輸送網が結節する「陸上交通の要衝」という2つの強みを併せ持つため、多くの企業様から戦略的拠点として選ばれています。

具体的には、以下の3つの理由が挙げられます。

• 1.アジア主要都市との近接性 韓国・釜山港まで約200km、中国・上海港まで約900kmと、海外の主要港に非常に近く、博多港・北九州港を基点とした輸出入ビジネスに最適です。国際コンテナ航路も豊富で、リードタイムの短縮と物流コストの削減に直結します。
• 2.九州全域を網羅する高速道路網 九州の南北を貫く九州自動車道がエリア内を通り、古賀ICや鳥栖JCT（佐賀県）などを起点に、九州各県の主要都市へ2〜3時間でアクセス可 能です。九州全域への配送センター（DC）や、ジャストインタイム物流が求められる製造業の拠点として、非常に高い利便性を誇ります。
• 3.24時間稼働の海上空港 北九州空港は24時間運用可能な海上空港であり、深夜・早朝 の航空貨物輸送にも対応できます。半導体などの精密機器や生鮮品といった、スピー ディーな輸送が求められる製品の取り扱いに大きなアドバンテージがあります。

これらの理由から、大手デベロッパーによる最新の大型物流施設の開発も活発化しており、企業の多様なニーズに応えられる物件が増えています。

A2. 同じ福岡県内でも、エリアによって賃料相場や物件の特性に明確な違いがあります。お客様の事業内容や重視するポイントによって、最適なエリアは異なります。

北九州エリア（門司区、小倉南区、若松区など）の特徴

• ●特徴: 古くからの工業地帯であり、製造業向けの工場や、港湾施設（コンテナヤード）に隣接した倉庫が豊富です。土地や建物の賃料が比較的リーズナブルな傾向にあります。
• ●賃料相場: 福岡都市圏と比較するとコストを抑えられる可能性があり、コストパフォーマンスを重視する企業様に適しています。
• ●おすすめの企業: 輸出入を伴う製造業者様、重量物や大型資材を取り扱う企業様、コストを抑えて拠点を構えたい企業様など。

福岡都市圏（福岡市近郊、糟屋郡、筑紫野市など）の特徴

• ●特徴: 九州最大の消費地である福岡市に隣接。九州全域への配送拠点として、近年、最新鋭の大型マルチテナント型物流施設（いわゆる「ロジスティクスパーク」）の供給が集中しています。
• ●賃料相場: 九州では最も高い水準にありますが、高い利便性と優れた労働力確保の観点から、EC事業者や大手3PL企業様に人気です。
• ●おすすめの企業: 九州全域へのスピーディーな配送を重視するEC・通販事業者様、消費財を扱う卸売業者様など。

弊社では両エリアの市場動向を熟知しておりますので、お客様の事業計画に最適なエリアをご提案いたします。

A3. 取り扱う製品の特性によって、求められる倉庫・工場のスペックは大きく異なります。
坪単価や面積だけで判断せず、以下の様な専門的なポイントを確認することが事業の成功に不可欠です。

●自動車部品・機械部品などを扱う場合

○床荷重: 金型やプレス機、多数の部品を高く積むことを想定し、1.5t/m2以上（できれば2.0t/m2）の床荷重が求められます。フォークリフトの走行頻度が高い場合も同様です。

○有効天井高: 部品を保管するパレットラックの高さや、工場内に設置するクレーンの可動域を考慮し、梁下で5.5m以上の有効高があるかを確認します。

○電力容量: 製造機械や溶接機などを使用する場合、十分な電力容量（キュービクルの有無）が必須となります。

●食品（とくに冷凍・冷蔵品）を扱う場合

○断熱性能と空調設備: 高い断熱性能を持つ建材（サンドイッチパネルなど）が使われているか、また冷凍・冷蔵設備を設置可能か（または居抜きか）が重要です。

○ドックレベラー・防虫設備: 外気温や虫の侵入を防ぎ、品質を維持しながら荷役を行うためのドックシェルターや防虫シャッターの有無が、作業効率と衛生管理を左右します。

○床の材質・排水: 衛生的な床材（水洗い可能か）や、清掃のための排水設備の有無も重要なチェックポイントです。

弊社では、お客様の取扱製品をお伺いした上で、最適なスペックを持つ倉庫・工場をご提案・ご案内いたします。

A4. 近年、自然災害などに備えるBCP（事業継続計画）を重視される企業様が非常に増えています。福岡・九州エリアで拠点を構える上で、とくに以下の2点を確認されることをお勧めします。

• 1.水害リスクの確認（ハザードマップ） 九州は台風や集中豪雨による河川の氾濫や浸水のリスクがあります。物件の検討時には、必ず地方自治体が公開しているハザードマップを確認し、浸水想定区域に入っていないか、入っている場合はどの程度の浸水深が想定されているかを確認することが不可欠です。高床式の倉庫や、重要設備を2階以上に設置できる構造の物件を選ぶといった対策も有効です。
• 2.建物の耐震性能 1981年6月1日に導入された「新耐震基準」を満たしているかは最低限の確認項目です。さらに、2000年に定められたより厳しい基準（2000年基準）に適合しているか、あるいは制震・免震構造が採用されている最新の施設であれば、より高い事業継続性が期待できます。とくに精密機器や崩れやすい荷物を扱う場合は、建物の揺れそのものを抑える構造が有効です。

弊社では、ハザードマップの確認はもちろん、建物の竣工年や構造から耐震性能をご説明し、お客様が安心して事業を継続できる、リスクに強い倉庫・工場選びをサポートいたします。

A5. 物件探しからご契約、そしてご入居まで、平均して2ヶ月〜4ヶ月程度を見ていただくのが一般的です。
とくに福岡都市圏の人気エリアでは物件の動きが早いため、余裕を持った計画をお勧めします。

【ご入居までの標準的なステップと期間】

• 1.ご相談・条件整理（1〜2週間）
  お客様の事業計画、必要なスペック、ご予算などをヒアリングし、エリアや物件の方向性を定めます。
• 2.物件のご提案・内覧（2〜4週間）
  条件に合う物件をご提案し、現地をご案内します。福岡・北九州エリアは広いため、複数日に分けて効率的に内覧できるよう調整いたします。
• 3.お申し込み・条件交渉・審査（1〜2週間）
  入居申込書をご提出いただき、賃料や契約条件の交渉（必要な場合）を行います。並行して貸主様による入居審査が進められます。
• 4.ご契約手続き（1〜2週間）
  重要事項説明（宅地建物取引士が対面で実施）、賃貸借契約書の調印、契約金のお支払いへと進みます。
• 5.お引き渡し・ご入居
  鍵のお渡しとなります。内装工事や設備搬入は、原則としてこの引き渡し日以降に開始となります。

＜エリアのポイント＞
古賀ICや鳥栖JCT周辺、また博多港・北九州港の港湾エリアなど、物流適地として人気の高いエリアは、情報が出てから成約までの期間が非常に短い傾向にあります。ご希望のエリアが決まっている場合は、お早めにご相談いただくことで、非公開物件を含めたご提案が可能になります。

A6. はい、物流拠点としての倉庫・工場選びでは、建物のスペック以上に車両のアクセス性が重要となるケースが多くあります。
とくに10tクラスの大型トラックの利用を想定される場合は、以下の3点をご確認ください。

• 1.前面道路の幅員と交通規制
  大型車が安全に通行できる道路幅（6m以上が目安）が確保されているか、また時間帯による交通規制（大型車通行禁止など）がないかを確認します。カーナビのルート案内だけでは分からない場合もあるため、弊社にて行政への確認も含めて調査いたします。
• 2.敷地内での切り返しスペース
  敷地内やバース（トラックを接車するスペース）で、大型トラックが何度も切り返すことなくスムーズに方向転換できるかは、作業効率に直結します。内覧時には、実際のトラックの回転半径を想定しながら、有効なスペースが確保されているかを確認する必要があります。
• 3.待機スペースの有無
  複数のトラックが同時に出入りする場合、荷役を待つ間の待機スペース（トラックプール）が敷地内にあると、公道での待機による近隣トラブルを防ぐことができます。近年の新しい大型物流施設では、標準的に設けられていることが多いです。

弊社では、図面だけでは判断しきれないこれらのポイントについて、必ず現地で確認し、お客様のオペレーションに支障がないかをご報告いたします。

A7. 貸主様の承諾を得ることで、設備の設置は可能な場合が多いです。
ただし、トラブルを避けるために、必ず以下の2点を契約前に書面で明確にしておく必要があります。

• 1.設置工事の範囲と承諾
  どのような設備を、どのように設置するのか、図面などを基に事前に貸主様へ提出し、承諾を得る必要があります。建物の構造に影響を与えるような大規模な工事は、認められない場合もあります。
• 2.退去時の原状回復義務
  最も重要なのが「退去時に、設置した設備をどうするか」という点です。契約書で取り決める内容は、主に以下の2パターンです。
  • ○借主の費用で撤去し、入居前の状態に戻す（原状回復義務）: これが最も一般的なケースです。
  • ○貸主へ無償で譲渡する（造作買取請求権の放棄）: 設置した設備に価値があり、次の入居者にもメリットがあると貸主が判断した場合、そのまま残すことを条件に契約できる場合があります。

とくにクレーンの設置などは、基礎工事が必要となる場合もあり、原状回復費用が高額になる可能性があります。
弊社では、お客様の計画をヒアリングした上で、貸主様との条件交渉をサポートし、後々のトラブルがないよう契約内容を精査いたします。

A8. 事業用の物件には、大きく分けて2つの契約形態があり、どちらの契約かによって、お客様の長期的な事業計画が大きく左右されるため、必ず契約前にご確認ください。

普通建物賃貸借契約

• ●特徴: 契約期間が満了しても、借主が希望する限り、原則として契約が更新されます。 貸主側から更新を拒絶するには、立ち退き料の提供など、厳しい「正当事由」が必要となります。
• ●メリット: 長期にわたって安定的に事業を継続したい場合に適しています。
• ●注意点: 貸主側からすると、一度貸すと契約を終了させにくいため、比較的大規模な物件や、個人のオーナー様の物件では少ない傾向にあります。

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）

• ●特徴: 契約期間の満了によって、更新されることなく、契約が確定的に終了します。
• ●メリット: 期間が定められている分、賃料が相場よりやや低めに設定されている場合があります。近年の倉庫・工場といった大型物流施設では、こちらの契約形態が主流です。
• ●注意点: 契約期間が終了すると、原則として退去しなければなりません。引き続き利用したい場合は、貸主様との合意の上で「再契約」を結ぶことになりますが、再契約が保証されているわけではなく、賃料などの条件が変更される可能性もあります。

プロジェクトの期間が決まっている場合などは定期借家契約が適していますが、本社機能や主要倉庫・工場など、恒久的な拠点を設けたい場合は、契約形態を慎重に検討する必要があります。